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2020成都楼市政策“五字诀”:松、救、严、精、稳
发布时间:2021-01-11 22:10:33浏览次数:

  锐理数据2020年的楼市盘点接近尾声。在此前的2020成都楼市观察系列稿件中,锐理君以数据为线索,分别从区域、板块、产品等角度,勾勒出了2020年大成都楼市的基本面貌。

  从梳理的信息来看,受年初疫情影响,一季度成都楼市被强制按下了“降速键”,尤其是2月份,住宅的供应量降至历史冰点。不过,随着国内疫情走向平稳,楼市也开始“解冻”,逐渐走回正轨,并在年末迎来翘尾行情,这与全国楼市的走向基本吻合。

  长期以来,中央不断强调“房住不炒”,让房地产远离“投机”,但不可否认的是,当前在我国国民经济中,房地产仍旧扮演着“压舱石”的角色。而能够在这一场席卷全球的“黑天鹅”事件中迅速复苏,政策是背后最有力的那只手。

  总体而言,2020年的成都乃至全国的楼市政策均呈现为“前松后紧”——上半年,疫情冲击让楼市几乎停摆之时,通过扶持、补贴、延缓等手段,给房地产相关各方予以“降压减负”;下半年,国内疫情趋于稳定,调控手段逐渐从严,以防止房价过快上涨。

  但是,房地产的发展走向并不是非此即彼,“多变”才是常态。为了应对复杂的市场环境,应对不同地区的不同市场情况,应对不同时期的不同市场表现,2020年,国家及地方政府多策并举,不断调整政策,修正方向,以保房地产市场的平稳运行,成都楼市亦处在不断变化的政策环境下。

  由于线下交易被强制叫停,短时间内未来预期不明朗,开发企业现金流承压,尤其是高负债、高周转运行的房企,其偿债能力、工程进度等各方面都面临考验。基于此,多个城市积极出台相关政策,降低房企的资金压力,为其解困松绑,包括简化复工手续、以资鼓励复工、放宽预售条件等。

  同时,部分城市对土地财政的依赖度较高,一方面既要降低疫情对城市经济的影响,另一方面也要顾虑到房企的资金压力,调整土地出让门槛、延长土地出让价款/税费的缴纳期限等措施,则是解决这一类困难的“及时雨”。

  成都:土地出让价款最长可延长至12个月内缴纳,高新区积极支持建设项目复工,最高给20万元一次性补贴。

  达州:统一中心城区供地市场,支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买;放宽商品房预售许可办理条件;降低商品房预售监管资金留存额度;延迟城市建设配套费缴纳时间等。

  西安:新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳50%的土地款,余款可在一年内分期缴纳。

  疫情让城市的稳增长压力陡增,尤其是返乡置业潮受到较强冲击的三四线城市,其去库存周期被拉长。对于压力城市/区域而言,在疫情基本得到控制之后,提振市场信心不仅仅需要从供给端予以政策支持,更要加大对需求端的刺激,释放更多需求,加速去库存,推动房企资金回笼。

  达州:从2020年1月1日起,凡购房者购买建筑面积低于140㎡的新建普通住房,给予100元/㎡的补助。

  据不完全统计,自1月底疫情爆发到3月底疫情基本得到控制,有超50个省市在供需两端出台了扶持政策,以缓解疫情对经济的影响,保障房地产市场平稳运行。

  不过,松绑救市应结合当地楼市现状充分衡量,“促销式”的放松限购不可取。2020年尤其是上半年,“政策一日游”的闹剧在多地上演,包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛等在内的多个城市,都相继在发布新的调控政策后不久即撤回。

  “一日游”政策体现了地方救市的强烈诉求,但是,救市行为绝不是变相绕开限购的手段,其有着不能触碰底线——“因城施策”的前提,应坚持“房住不炒”的主基调不变。

  随着复工复产正常化,市场也逐步回到正轨,上半年被疫情“困住”的供应纷纷于下半年释放。从全年供应来看,2020年全国商品住宅的供应潮分别是6月、9月和11月,成都的商品住宅供应潮则出现在7月、9月和12月,基本一致。

  市场热度渐起,楼市调控政策也从适度宽松转为全面收紧,尤其是进入下半年以后,“调控从严”成为房地产市场的主旋律。

  2020年7月24日和8月26日,住建部分别举行了房地产座谈会以及房地产工作会商会,两次会议共邀请了14个城市的政府部门相关负责人或住建厅负责人参与,与会城市包括北京、南通、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州,其中,沈阳和成都均参与了两次会议。

  这一时期,这些城市的房地产市场表现都比较突出,而这两次会议的主题,无外乎围绕“房住不炒”而展开。此后,全国多地“打补丁”,调控政策持续收紧。

   首推“双限地”。10月30日,成都首次推出“限地价+限房价+竞配建”地块,从土地出让阶段限制后期住宅销售价格;

  促建存量住宅用地,增加市场供应。9月14日成都出台“房产新政15条”,其中明确提到:全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

  从8月底到11月初,成都各区相继公布了本区的存量住宅用地信息和项目清单,仅中心城区就有逾万亩土地有未售房屋。

  降低成品房建设要求。2020年第四季度,成都新增的供应土地出让文件中,“成品住宅建设比例为0”以及“不做强行要求”取代了此前60%-100%的成品房建设比例要求。

  2020年4月召开的南通房地产信贷工作座谈会强调,“严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展”。

  2020年,央行三次降准释放流动性,不过,7月的房地产工作座谈会中提出,要做好房地产金融审慎管理制度,防止资金违规流入房地产市场;7月的中央政治局会议则指出,货币政策要更加灵活适度、精准导向,确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。

  2020年8月,监管部门设置“三道红线”,倒逼房企去杠杆、降负债。所谓“三道红线”,即:剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。根据“踩线”情况,监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档,以实现对房企债务规模的动态差异化管理。

  前文提到,下半年多个重点城市纷纷为调控政策“打补丁”,其中最明显的一个倾向则是向无房家庭倾斜,调控更加精准、更有针对性。

  9月14日“房产新政15条”:提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,其中无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

  11月24日“补充通知”:登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售,其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%。

  此外,福州提出要“多渠道解决无房家庭的居住困难”,南京表示“优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源”,宁波明确“符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房”……

  2020年,上至中央下至地方,无论针对房地产市场的调控是适度放松还是全面收紧,其中最核心的,仍旧是“稳”。“房住不炒”,是贯穿始终的楼市基调。

  2020年3月人民银行会同财政部、银保监会召开的会议,4月中共中央政治局会议,5月的全国两会政府工作报告以及12月的中央经济工作会议中,无一例外地强调了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展,且数次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  2020年的最后一天(12月31日),中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

  《通知》对各类银行的房地产贷款以及个人住房贷款的占比上限提出了要求,该《通知》已于2021年1月1日起正式实施。

  可以说,房地产行业既关乎宏观经济金融稳定,也与社会民生密切相关。尽管当前楼市已经基本从疫情的冲击中恢复了过来,但市场仍存在非理性的一面。因此,因城施策展开调控,加快建立房地产市场调控长效机制,是有效管控市场风险、促进市场平稳健康运行的必要手段。

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